Comprar tu primer piso es uno de los pasos más importantes de tu vida, tanto a nivel personal como financiero. Es una decisión que combina ilusión, responsabilidad y muchas dudas: ¿por dónde empiezo?, ¿cuánto puedo gastar?, ¿qué trámites hay que hacer?, ¿y si algo sale mal?

Esta guía está pensada para ayudarte a resolver todo eso de forma clara, práctica y ordenada, especialmente si tú y tu pareja estáis dando este paso por primera vez.

Está diseñada para acompañarte desde la primera idea hasta el momento en que entráis a vivir en tu nuevo hogar.

Empezamos:

🧭 1. Evaluar tu situación financiera

✅ Objetivo:

Saber cuánto puedes permitirte gastar y qué hipoteca puedes conseguir.

Pasos:

• Calcular ahorro disponible: Necesitarás al menos el 30-35% del valor de la vivienda (20% de entrada + 10-15% en gastos e impuestos).

• Ingresos y estabilidad laboral: Los bancos miran tus ingresos, tipo de contrato y antigüedad. Normalmente no aceptan que la cuota supere el 35% de tus ingresos netos mensuales.

• Consultar el endeudamiento actual: ¿Tienes préstamos o deudas? Reducen tu capacidad hipotecaria.

🏦 2. Preaprobación de hipoteca (opcional pero muy recomendable)

✅ Objetivo:

Saber con certeza cuánto te puede prestar el banco antes de buscar piso.

Pasos:

• Ir a tu banco (o varios) y pedir una preaprobación hipotecaria.

• Comparar ofertas: interés fijo vs variable, comisiones, condiciones.

• Considerar acudir a un broker hipotecario para facilitar comparativas.

🔍 3. Buscar el piso adecuado

✅ Objetivo:

Encontrar una vivienda que encaje con tus necesidades y presupuesto.

Criterios:

• Ubicación (comunicaciones, servicios, barrios en crecimiento).

• Estado (nuevo, reformado, para reformar).

• Gastos de comunidad, IBI, eficiencia energética.

• Comparar precios de pisos similares en la zona.

Recomendado: calcular el coste total

Precio de compraventa

• Impuestos (ITP o IVA + AJD)

• Tasación

• Notaría y registro

• Reformas (si hay)

• Comisión agencia (si aplica)

• Servicios extra (abogado, técnico, gestoría)

🛠️ 4. Inspección técnica (opcional pero recomendable)

✅ Objetivo:

Hacer una revisión del estado del piso: estructura, humedades, instalaciones eléctricas, fontanería, etc. para evitar sorpresas como instalaciones defectuosas, reformas no legalizadas, etc. y poder negociar mejor el precio de la vivienda.

Pasos:

• Contratar un arquitecto técnico o ingeniero para una inspección (200–600 €).

• Solicitar informe técnico sobre estructura, instalaciones, humedades, etc.

• Usar el informe para negociar mejor precio si se detectan defectos.

Precio orientativo:

📍 Entre 200 € y 600 €, según tamaño y profundidad del informe.

🧾 5. Hacer una oferta y reservar la vivienda

✅ Objetivo:

Bloquear la vivienda para evitar que la venda a otro.

Pasos:

• Negociar el precio con la propiedad.

• Firmar contrato de arras: adelantas normalmente un 5-10% del precio.

• Este contrato obliga a ambas partes a formalizar la compraventa en un plazo determinado.

• (Recomendado) Revisar el contrato con un abogado especialista antes de firmar.

• (Recomendado) Documentar el estado del piso el día de la firma con un vídeo

📄 6. Tramitar la hipoteca

✅ Objetivo:

Tener la financiación lista para la compra.

Pasos:

• Presentar la documentación al banco.

• El banco hace tasación oficial (unos 300-500 €).

• Si todo va bien, se firma la oferta vinculante y el FEIN (documento legal obligatorio).

• Esperar el plazo legal de reflexión (mínimo 10 días en algunas CCAA).

✍️ 7. Firma ante notario

✅ Objetivo:

Formalizar la compraventa y la hipoteca.

Pasos:

• Acudir al notario el día de la firma.

• Se firman dos documentos: escritura de compraventa y escritura hipotecaria (si aplica).

• Pagas el precio restante, te dan las llaves.

🏡 8. Después de la compra

✅ Objetivo:

Tener todo en regla para mudarte y vivir tranquilo.

Tareas:

• Pagar impuestos: ITP (vivienda usada) o IVA + AJD (obra nueva).

• Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.

• Cambiar la titularidad de los suministros (agua, luz, gas).

• Inscribirte en el IBI y comunicarte con la comunidad de vecinos.

• (Opcional) Usar una gestoría inmobiliaria para delegar estos trámites.

✅ Extras:

📜 Certificado de deuda cero de la comunidad

• Confirma que el vendedor está al corriente de pagos con la comunidad.

• Te lo debe entregar antes de firmar la escritura.

• 🔍 Consejo: pídeselo al administrador para evitar heredar deudas.

🔍 Revisión del Catastro

• Verifica que los datos catastrales coinciden con la realidad del inmueble (metros, uso, ubicación).

• Puedes consultarlo online en la Sede Electrónica del Catastro.

• Útil para detectar reformas no declaradas o errores antes de comprar.

🛑 Seguro de hogar desde el primer día

• Obligatorio si firmas hipoteca (pero puedes contratarlo fuera del banco).

• Protege desde el día de la firma ante incendios, fugas, robos, etc.

• También puedes añadir seguro de impago o protección jurídica si alquilarás en el futuro.

📋 Planificación fiscal a medio plazo

• Si en el futuro piensas alquilar el piso o venderlo, conviene conocer:

  • Cuánto pagarías de IRPF por alquilar.

  • Plusvalía municipal e IRPF por ganancia patrimonial en venta.

• Un asesor fiscal puede ayudarte a planificar decisiones con impacto a 5-10 años.

👥 Empadronamiento y cambio de dirección

• No es obligatorio para comprar, pero sí para:

  • Acceder a servicios públicos del nuevo municipio.

  • Votar, tener médico, etc.

• También recuerda actualizar tu dirección en bancos, DGT, Hacienda, etc.

Puedes descargarte la guía completa aquí.